Детальные планы

Сегодня во многих городах от девелопера требуют оплатить половину затрат на содержание важнейших транспортных артерий, примыкающих к зоне предполагаемой застройки.3' Кроме того, нередко девелопер должен частично или в полном объеме оплатить строительство инженерных сетей, необходимых для обслуживания его недвижимости. Такие требовании, выходящие за пределы территории девелопмента, оказывают значительное влияние на выбор земельного участка. Даже для крупных проектов затраты на проведение водоснабжения и канализации на расстояние более мили оказываются неприемлемыми. Вне зависимости от того, может ли муниципалитет напрямую или посредством создания особого района принять на себя эти затраты, объем средств, которые сам девелопер в состоянии уплатить за внешние коммунальные объекты, ограничен.

Часто именно девелопера обязывают создать инфраструктуру — в первую очередь проложить дороги, провести канализацию, воду и создать дренажную систему — для обслуживания новой территории. Позднее, когда владельцы недвижимости, обслуживаемой данной инфраструктурой, уже вступили в права собственности, власти многих городов требуют от них возместить затраты девелопера. Этот механизм позволяет девелоперу компенсировать свои затраты хотя бы спустя несколько лет. Однако многие сообщества ничего нс предлагают девелоперу взамен за первоначальные инвестиции. Таким образом, сам проект должен обеспечить средства, необходимые для создания внешних объектов инфраструктуры. Кстати, очень удобен подбор недвижимости на Кипре здесь.

Большинство приблизительных вычислений опираются на чистую площадь, включающую внутренние улицы. Поэтому при исследовании новою земельного участка прежде всего необходимо выяснить, какая часть земли не подлежит девелопменту поймы, сервитуты, публичные сервитуты на главные улицы, участки, предназначенные для строительства школ, парков и других объектов коммунального хозяйства. Оставшаяся площадь используется для вычисления количества земельных участков и площади, предназначенной под жилую или коммерческую недвижимость, подлежащих продаже.

Приблизительная оценка количества земельных участков, на которые может быть поделена конкретная территория, может быть рассчитана исходя из стандартного размера участка. Например, из расчета 7 500 кв.футов на участок на один акр (43 560 кв.футов) приходится в среднем четыре участка.

Бюджет землепользования. Распределение всей чистой площади между различными тинами землепользования называется бюджетом землепользования (land use budget). Обший бюджет включает з себя участки, предназначенные для всех типов девелопмента, дороги, свободные пространства и объекты коммунального хозяйства и должен равняться общей площади девелопмента. То, какой бюджет землепользования окажется оптимально прибыльным, зависит от рынка, т.е. от тех типов продукта, для которых характерны максимальная скорость продаж и цена.

До встречи со специалистом по планированию земли бюджет землепользования должен быть уже готов. Одна из распространенных ошибок при девелопменте заключается в том, что вместо того, чтобы исходить из рыночных соображений, девелоперы оставляют составление бюджета землепользования на усмотрение специалистов по планированию земель.